À l’approche des municipales, le logement est un enjeu central dans de nombreuses villes françaises. Partout, ou presque, il en manque, mais construire n’est pas simple. Entre coûts financiers, opposition des riverains et limites réglementaires, l’acte de construire est devenu délicat et parfois impopulaire.
Construire un logement social coûte bien plus que des briques ou du béton : c’est un investissement dans les infrastructures municipales. Plus d’habitants signifie plus d’écoles, de crèches et de services à financer, alors que la taxe d’habitation a disparu. Certains élus résument la situation ainsi : « Si tu veux perdre de l’argent, construis des logements sociaux ; si tu veux en gagner, mise sur les résidences secondaires », qui rapportent via la taxe foncière sans générer de charges supplémentaires.
Mais la difficulté ne réside pas que dans le financement. Les projets de construction rencontrent souvent l’opposition des riverains. À Chambéry, un projet immobilier lancé il y a dix ans a suscité une pétition massive. Une fois le projet réalisé, le projet voisin provoque de nouvelles contestations. Les maires doivent désormais négocier avec les habitants avant de délivrer un permis, modifiant la hauteur des bâtiments ou ajoutant des arbres pour éviter les recours judiciaires. Thierry Repentin, élu divers gauche et responsable logement à l’Association des maires de France, insiste : il faut réhabiliter l’acte de construire, devenu trop souvent impopulaire malgré le besoin réel de logements sociaux.
Les pouvoirs des maires face aux limites du marché
Les maires disposent de nombreux outils pour agir sur le logement. Le plan local d’urbanisme (PLU) permet de définir les zones constructibles, d’imposer des emplacements réservés au logement social et de limiter certaines constructions. Ils peuvent appliquer la surtaxe sur les résidences secondaires, interdire la construction dans certaines zones, ou encore limiter les locations touristiques — par exemple 90 nuits maximum pour les Airbnb à Marseille. Des villes comme Bayonne, Saint-Malo ou Biarritz utilisent ces leviers pour réguler leur marché local.
Pour autant, le marché du logement échappe largement aux maires. Ils n’ont pas de contrôle sur le financement des organismes HLM, le taux de TVA appliqué à la construction, la fin des dispositifs fiscaux comme Pinel, ou le niveau des aides personnelles au logement (APL). Emmanuel Macron souhaite transférer davantage de compétences aux communes, mais beaucoup de maires craignent de récupérer ces responsabilités sans disposer des leviers nécessaires pour agir efficacement.
Des progrès contrastés en matière de logements sociaux
L’application de la loi SRU a permis des avancées notables : grandes villes comme Montpellier, Paris ou Lyon rachètent terrains, bureaux ou logements pour augmenter leur parc social. À Paris, le candidat Emmanuel Grégoire promet 60 000 nouveaux logements publics. Cependant, certaines villes restent à la traîne, notamment le long de la Méditerranée, entre contraintes géographiques et choix électoraux. Malgré tout, la loi SRU a permis la construction d’environ la moitié du parc social depuis 2000, et le dispositif continue d’évoluer avec des ajustements ponctuels, comme les dérogations accordées récemment à Toulouse, Caen ou Dijon.
Encadrement des loyers : un sujet clivant
L’encadrement des loyers demeure un autre enjeu majeur. Actuellement appliqué dans 70 communes, il limite la hausse des loyers dans le parc privé. Mais certains candidats souhaitent l’abandonner. À Lyon, Jean-Michel Aulas, candidat LR Renaissance, propose de remplacer l’encadrement par une charte de modération des loyers, tandis qu’à Bordeaux, l’écologiste Pierre Hurmic souhaite le maintenir et poursuivre cette politique.
Ce clivage reflète bien la complexité du rôle des maires : même s’ils disposent de nombreux pouvoirs, ils n’influencent pas directement le marché immobilier, mais doivent composer avec les besoins des habitants, les contraintes financières et les choix politiques.
En résumé, le logement reste un défi quotidien pour les élus locaux. Entre opposition des riverains, contraintes techniques, limites financières et pouvoirs partiels sur le marché, les maires doivent trouver un équilibre fragile pour répondre aux besoins en logements sociaux et privés. Les prochaines années seront déterminantes pour savoir si la politique municipale pourra réellement faire face à la crise du logement tout en préservant l’acceptabilité sociale des projets.
